上海租屋18年被要求「恢复原状」 房东索赔25万 法院判了

上海近日发生一起长期租屋纠纷。一间房屋出租18年后，房客退租时，房东发现屋内格局、墙面颜色遭更改，部分墙面、地板及灶台也出现损坏，双方因是否应「恢复原状」产生争议，房东提告求偿。上海市长宁区人民法院近日公布判决，认定房客部分损坏需负责，但考量长期使用造成的自然损耗，判房客支付修复费及空置损失共6万余元（人民币，下同），房东则返还6600元保证金。

法治日报报导，2006年6月，张先生与刘女士签订房屋租赁合同，租期一年，并支付1万1600元保证金。合同约定，承租人应按照交付时房屋状态使用，如需重新装修或变更原有设施，须取得出租人同意，租期结束后应恢复原状。

入住后，张先生将原本白色墙面改刷成黄色，并将原有三室格局改造成四室。一年租约期满后，双方虽未再签订书面合同，但张先生继续居住，形成事实上的不定期租赁关系，直到2024年7月张先生交还房屋。

交屋时，刘女士发现房屋内有多处变化，包括格局调整、墙面改动，以及墙体霉变、灶台损坏、木地板磨损等问题。她要求张先生恢复房屋原状，双方协商未果后，刘女士向法院提告，要求赔偿修复费14万余元、空置损失10万余元，以及5000元逾期付租违约金。

张先生表示，房屋改造经刘女士同意，墙体发霉是外墙渗水造成，与自身使用无关；除部分地板因椅子滑轮造成磨损外，其余损坏均属正常使用产生的自然损耗，不同意恢复原状。

长宁法院指出，根据「民法典」相关规定，租赁期满时，承租人返还房屋的状态，应符合约定或房屋正常使用后的状态。本案争议焦点在于区分自然损耗与人为损坏。

法院认为，张先生主张改造经刘女士同意，但未能提供证据，因此相关格局及墙面改动部分的恢复费用应由张先生承担。

至于墙体渗水、地板及灶台损坏，考量房屋原有装修时间及张先生使用达18年，部分老化属自然损耗，刘女士亦未能证明所有损坏均由张先生不当使用造成。法院最终酌定修复费3万余元。

对于刘女士提出的10万余元空置损失，法院认为，房东在收房后虽曾要求修复，但也应采取合理措施避免损失扩大。综合空置时间、修复工期及市场租金标准，法院判令张先生支付空置损失3万余元。

保证金部分，法院认定张先生不存在导致合同无法履行的严重违约情形，有权要求返还保证金。双方同意扣除5000元逾期付租违约金后，刘女士需返还剩余6600元。

最终，法院判决张先生支付修复费与空置损失合计6万余元，刘女士返还保证金6600元，目前判决已生效。

法官提醒，房东与房客签订租赁合同时，应明确约定退租时房屋状态，若要求「恢复原状」，应保留出租初始状态证据。承租人若进行装修改造，也应事先与出租人协商，并明确租期结束后相关处理方式；租赁期间若发生漏水或设备老化等问题，双方应及时保留证据并处理，避免损失扩大。